دولت سقف مجاز افزایش اجاره بها را چه نرخی تعیین خواهد کرد؟

اجاره‌‌بهای مسکن در شهر‌ها از ابتدای پاییز سال گذشته در مسیر «رشد ماهانه»، روند کاهشی را آغاز کرد و تا ابتدای امسال ادامه یافت به‌طوری که در ماه اول ۱۴۰۳، تورم ماهانه اجاره به نصف مهر ۱۴۰۲ رسید، اما اکنون سرعت رشد مجددا افزایش یافته و تورم اجاره در اردیبهشت ۱۴۰۳، بار دیگر وارد مسیر صعودی شد.

هر دو سطح «رشد ماهانه» و «رشد نقطه ای» اجاره بهای مسکن، بالاتر از «میزان متعارف و قابل تحمل» برای بازار اجاره نشین هاست و در مقایسه با روند یکسال ۱۴۰۲، از «بازگشت تب به نبض اجاره خانه» حکایت دارد.

آنچه بروز تب را تایید می‌کند، از یکسو، «رشد‌های سالانه اجاره بهای مسکن بر اساس میانگین تاریخی» است که همواره زیر ۱۳‌درصد –تا پیش از عصر جهش قیمت‌ها یعنی تا قبل از سال ۹۷- بود و از سوی دیگر، «میزان افزایش حقوق و دستمزد مستاجر‌ها در سال‌جاری» است که حداکثر ۳۰‌درصد بوده است. به این ترتیب، افزایش ۴۳ درصدی اجاره بها در کشور در اردیبهشت امسال نسبت به اردیبهشت سال گذشته، به مراتب بالاتر از «روند گذشته رشد سالانه» و «توان مالی اجاره نشین‌ها» است.

علل بروز تب چیست؟

بررسی‌ها از علل شیوع دوباره «تب تورمی» در بازار اجاره مسکن نشان می‌دهد، سه علت در «شتاب گیری رشد اجاره بهای مسکن» نقش دارد.

علت اول که وزن آن در مقایسه با دو علل دیگر، «پایین» و شاید «بسیار کم اثر» باشد، به «تغییر فصلی موعد بخشی از قرارداد‌های اجاره» از «بعد از عصر کرونا» مربوط می‌شود.

در سال‌های کرونا و بعد از آنکه دولت تصمیم به «تعیین سقف رشد اجاره بهای سالانه» برای «کمک به اوضاع هزینه‌ای مستاجر‌ها به واسطه تعطیلات و رکود کرونایی» گرفت، در مقطعی در همان دوره، دو طرف این بازار برای تنظیم شدن با شرایط جدید، قرارداد‌هایی که پایان سال و تابستان، سررسید می‌شدند را به میانه بهار سال بعد منتقل کردند.

به این ترتیب، بخشی از «افزایش سرعت رشد اجاره بها در اردیبهشت امسال» می‌تواند ناشی از این باشد؛ هرچند در اردیبهشت دو سال گذشته، این صعود ماهانه تورم اجاره محسوس نبوده است و از این منظر، این علت ممکن است بسیار خفیف باشد.

علت دوم، اما به «تفاوت بازار اجاره» با سایر بازار‌های تحت تسلط سیاستگذار برای «تنظیم قیمت در کوتاه مدت» برمی گردد.

در برخی بازار‌ها سیاستگذار هنگام تغییر صعودی قیمت، به «واردات محصول مشابه» رو می‌آورد تا بلکه در کوتاه مدت (و نه در میان مدت و بلندمدت) بتواند شتاب رشد قیمت را کنترل کند.

در بازار اجاره مسکن، اما امکان چنین مداخله‌ای توسط سیاستگذار وجود ندارد و تورم اجاره به شکل طبیعی و قابل انتظار کارشناسان، از دو فاکتور «تورم عمومی» و «تحولات بخش مسکن» جهت می‌گیرد.

طی سال‌های گذشته «صعود تورم عمومی به سطوح بالاتر از میانگین تورم تاریخی»، سطح رشد قیمت انواع کالا‌ها و خدمات، از جمله اجاره بها را نیز افزایش داد. رشد قیمت‌ها در کل سبد هزینه خانوار، ریشه‌های مشترک دارد و اقدام برای کنترل یک قیمت مطابق تجربه‌های شکست خورده، باعث مهار رشد آن قیمت نمی‌شود بلکه باید «سیاست‌های موثر بر رشد همه قیمت‌ها یعنی تورم عمومی» به کار گرفته شود.

علت سوم که وزن اثرگذاری آن در این مقطع، از تورم عمومی شاید بیشتر باشد، «وضعیت روند تقاضای مسکن» است.

از ۹۷ تاکنون، سال به سال بازار اجاره نشینی شاهد «روند رشد تقاضا و ورود جریان پایدار متقاضی اجاره نشینی» بوده است. علت این ورود پایدار جریان تقاضا به بازار اجاره مسکن، «قطع پایدار جریان ورود تقاضای خانه اولی به بازار خرید مسکن» بوده است.

جهش‌های مکرر قیمت مسکن طی ۶ سال گذشته، توان مالی برای صاحب خانه شدن را پایین آورده است و بخش قابل‌توجهی از زوج‌های جدید در هر سال روانه بازار اجاره مسکن می‌شوند. از این منظر و با توجه به اینکه رکود عرضه مسکن در این سال‌ها وجود داشته و گروه قابل توجهی از چند خانه ای‌ها نیز میلی به اجاره داری ندارند، این عدم‌تعادل باعث می‌شود تورم اجاره مسکن در سطح نامتعارف قرار بگیرد.

سال گذشته، اجاره بهای مسکن بر اساس داده‌های مرکز آمار، به صورت میانگین ۴۰.۷‌ درصد نسبت به سال ۱۴۰۱ افزایش پیدا کرد. تورم اجاره در اردیبهشت امسال، اما بیشتر از میانگین رشد سال گذشته، شده است. شاید کاهش و ثبات نسبی قیمت مسکن در میانه سال گذشته (از ابتدای تابستان تا پایان پاییز) باعث شد بخشی از تقاضای مسکن بتواند در آن مقطع اقدام به خرید کند و بعد از جهش آخر سال قیمت، این حرکت متوقف شود و اکنون اثر این توقف روی سرعت رشد اجاره بها خود را منعکس کند. البته فاصله ۲ تا ۳ واحد درصدی رشد اجاره بها بین تورم سال گذشته و تورم نقطه‌ای امسال ممکن است آنچنان معنادار نباشد، اما تغییر جهت تورم اجاره از مسیر کاهشی سال گذشته به مسیر افزایشی، قابل تامل به نظر می‌رسد.

گسل تورم اجاره «تشدید» شد

داده‌های جدید از نبض اجاره بهای کشوری یک فاکتور دیگر را قابل بررسی می‌کند.

گزارش در این باره حاکی است، نسبت تورم اجاره مسکن به تورم عمومی در اردیبهشت امسال به ۱.۳۹ رسید. این نسبت تا قبل از نیمه دهه ۹۰، زیر عدد یک بود به این معنا که «سرعت رشد هزینه‌های زندگی خانوارها» بیشتر از «سرعت رشد اجاره بها» بود، اما به واسطه «اثر تورمی جهش تاریخی قیمت مسکن روی تورم اجاره» در سال‌های اخیر، این نسبت افزایش یافت. عدد حاصل از این نسبت در سال گذشته به یک رسید و الان، رکورد جدید زده است. این رکورد یا همان «تشدید گسل بین تورم اجاره و تورم عمومی» نشان می‌دهد، ریشه آن «وقایع درونی بازار مسکن ناشی از وقایع بیرونی است.» به بیان دیگر، جهش قیمت مسکن و سلب قدرت خرید در سال‌های اخیر که ناشی از ریسک‌های اقتصادی و غیراقتصادی –متغیر‌های بیرونی- بوده اکنون روی بازار اجاره نشینی اثر گذاشته است.

این گسل تورمی در بازار اجاره، وزن هزینه‌ای اجاره بها برای خانوار‌های اجاره نشین را در مقایسه با سایر فاکتور‌ها نشان می‌دهد با این تفاوت که برخی اقلام در سبد هزینه خانوار در شرایط تورم بالا، از سبد خرید حذف می‌شود، اما حذف فاکتور اجاره برای خانوار‌ها غیرممکن است.

تورم اجاره و قانون جدید

ماه گذشته «قانون تعیین سقف رشد برای اجاره بها» ابلاغ شد. این قانون که تحت عنوان قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بهاست، دولت را مکلف کرده است در استان‌هایی که تورم عمومی سالانه در آنجا بیش از ۳۰‌درصد است، برای رشد اجاره بها، سقف تعیین کند. سقف باید از نصف تا ۱۰۰‌درصد تورم عمومی باشد. گزارش در این باره حاکی است، دولت قصد دارد تا پیش از شروع تابستان، ضوابط اجرایی این قانون را تدوین و از ابتدای تابستان آن را اعمال کند.

در این صورت، تورم سالانه ۱۴۰۲ به احتمال زیاد ملاک عمل دولت برای تعیین رشد مجاز اجاره بها در تابستان ۱۴۰۳ قرار می‌گیرد. تورم عمومی سالانه در سال گذشته ۴۰.۷‌درصد شد. در این صورت برای تابستان امسال سقف رشد اجاره بها در قرارداد‌ها بین ۲۰‌درصد تا ۴۰.۷‌درصد ممکن است تعیین شود.

اگر این نرخ تعیین شود، فاصله بین آن تا تورم اجاره مسکن فعلی (۴۳ درصد)، دست کم ۳ واحد درصد خواهد بود.

چنین فاصله‌ای در قالب یک سناریو، توسط بخشی از موجر‌ها چشمگیر نیست و، چون با نبض واقعی اجاره بها در بازار به صورت نسبی همخوانی دارد، مورد پذیرش قرار می‌گیرد.

در قالب سناریوی دیگر چنانچه در ماه‌های آتی، داده‌های رسمی از «تداوم افزایش نرخ تورم اجاره بها (بیشتر شدن سرعت رشد هزینه اجاره مسکن)» حکایت داشته باشد و آن گسل، باز هم بیشتر شود، بازار اجاره واکنش دیگری ممکن است نشان دهد.

در حال حاضر دو راهکار مالیاتی برای «افزایش نسبی عرضه آپارتمان اجاره‌ای در کوتاه مدت» در بازار وجود دارد. راهکار اول، «معافیت از پرداخت مالیات اجاره، مستقل از متراژ برای واحد‌هایی است که در حال حاضر بدون استفاده نگهداری می‌شوند.»

این اقدام می‌تواند تا حدودی زمینه ورود واحد‌های مسکونی متعلق به دو یا چندخانه ای‌ها را به بازار مصرف فراهم بیاورد. راهکار دوم، «معافیت از پرداخت مالیات خانه خالی برای آن دسته از آپارتمان‌هایی است که پیامک مالیاتی به مالکان شان ارسال شده و برگه مالیاتی برایشان صادر شده است.»

راهکار پایدار، اما «کاهش سطح تورم عمومی به کانال ۲۰ درصد» و «کاهش قیمت مسکن» است که، چون تورم اجاره تابعی از این دو فاکتور است، آن نیز در مسیر کاهش قرار خواهد گرفت.